◆ 今すぐ売る？２年後に売る？どちらがお得？

～ 売却のタイミングについて ～

今すぐ売却は考えておらず、数年間賃貸にしてから
売却すれば、と考えている方もおられるでしょう。

ただ、今売った方がプラスなのか数年後に
売った方がプラスなのかも悩むところです。

ここで、事例を1つご紹介しましょう。
八尾市にお住まいのご夫婦からのご相談でした。

新しい住まいを購入し、これまで住んでいた
マンションを売った方がいいのか、賃貸にした
方がいいのか、悩んでおられました。

◆ 賃貸にした場合の収益は？

今、売るとしたら査定額は2,200万円でした。

次に、賃貸です。
賃貸は2年間で考えられていました。

2年間の理由は、「娘が2年後に大阪へ
戻ってくるかもしれない」とのことでした。

戻ってこなかったらそのまま賃貸にしてもいい
とのお考えです。

分譲マンションを賃貸にする場合、
管理費・修繕積立金・固定資産税は
家主負担になります。

また、家賃滞納やトラブルに対応してもらうために
不動産会社へ管理委託した場合、
委託料は家賃の約5％が必要です。

◇収入
家賃は12万円で想定
委託料5％(6,000円)を差し引くと＝11.4万円
年間収益136.8万円

◇支出
管理費8,000円、修繕積立金12,000円、
固定資産税を月計算だと1万円で合計月3万円
年間支出　3万円×12ヶ月＝36万円

2年間の収益は、
136.8万円－36万円＝100.8万円×2年＝201.6万円
として、分かりやすく2年間で得られる収益は200万円とします。
（※税金は考慮していません。）

◆ 分岐点の価格は？

現在の査定額は、2,200万円、
2年間賃貸にすると、200万円の収入、

ということは、2年後に
2,200万円で売れれば、200万円のプラス
2,100万円なら、100万円のプラス
2,000万円なら、プラスマイナス0円

1,900万円なら、100万円のマイナス
1,800万円なら、200万円のマイナス　となります。

分岐点は2,000万円です。

◆ 賃貸にリフォームは必要なの？

ここで奥様から質問がありました。
「部屋はリフォームせずにこのまま貸す
ことはできますか？」

このまま、募集することは可能ですが、
なかなか、入居者は見つからないでしょう。

決して豪華にする必要はありませんが、
貸すためには最低限のリフォームは必要です。

室内を確認したところ、壁と天井のクロス貼替、
ガスコンロと給湯器の交換、キッチンとお風呂の
水栓交換、キッチンと洗面室とトイレの床貼替、
網戸張替、ウォシュレット交換、襖と畳の張替が
必要でした。

ざっと、100万円必要です。

「この100万円は先行投資になりますので、
1年目は投資の回収で、2年目から収益に
なります」と伝えました。

奥様の顔が険しくなるのが分かりました。

この時点で、2年後の分岐点が
2,100万円と上がります。

◆ すぐに入居者が見つかるとは限らない！

奥様から続けて、
「すぐに入居者が見つからなかった場合は
どうなるの？」と質問を頂きました。

確かに、入居者がすぐに見つかるとは限りません。
見つかるまでの期間も考慮する必要があります。

リフォーム期間に1ヶ月、募集期間に2ヶ月かかった
場合、計3ヶ月分の収入がありません。

つまり、収益は11.4万円×21ヶ月＝239.4万円
管理費等3万円は2年分で＝72万円
239.4万円－72万円＝167.4万円となります。

リフォーム代100万円を差し引くと
167.4万円－100万円＝67.4万円

こうなると2年後の分岐点は2,133万円となります。

（※賃貸募集をお願いし、また不動産会社への
仲介手数料は入居者に頂く礼金で支払うもの
として計算）

そこで、奥様へ、
「一旦、賃貸にして2年後に2,133万円以上で売却
できなければマイナスになります」と説明しました。

すると奥様は「ダメダメ！ 2年の賃貸なんて！」
「あなた、すぐに売りましょう！」と主張され、
鶴の一声で、即売却することになりました。

◆ 期間が長ければ、賃貸もあり！

この事例では2年間の設定だったので
売却されることになりましたが、
長期になると数字も変わってきます。

また、将来マンションが値上がりする期待も
あります。

なので、すぐに換金する必要がなければ
賃貸も検討の余地があります。

ただ、住宅ローンの支払いがまだ残っている
場合は、賃貸にすることは得策ではありません。

5年なら、10年ならどうなるのか？
お知りになりたい方は、お気軽にご相談ください。

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