◆ 引き渡し前に地震で壁にヒビが入ったらどうなる？

～ 危険負担とは？ ～

日本は地震大国で、
いつ発生するのか予知ができないと言われています。

そこで、考えられるリスクはなんでしょうか？
それは『危険負担』です。

買いたいマンションが見つかり、
売買契約を締結し、住宅ローンも承認され、
あとは引き渡し日を待つのみでした。

しかし、引き渡し日まであと3日という時に地震が
発生し、契約したマンションの壁にひび割れが発見
されました。

この場合、買主としては壁がひび割れたまま
引き渡しを受けることになるのでしょうか？

また、売主はひび割れを直さなくても
いいのでしょうか？

売買契約において、売主は引き渡す義務を負い、
買主はお金を支払う義務を負います。

このような「引き渡しまでに起こった損害」、つまり
「売主・買主のどちらが負担するのか？」という問題を
【危険負担】と言います。

では、具体的に『危険負担』の中身を見てみましょう。
弊社で使用している契約書の条文です。

◆ 引き渡し前の地震は誰の責任？

第15条　本物件の引渡し前に、天災地変その他売主
又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由
によって、本物件が滅失し売主がこれを引き渡す
ことができなくなったときは、買主は売買代金の
支払いを拒むことができ、売主又は買主はこの契約
を解除することができる。

分かりやすく解説しますと、
引き渡し前に起きた地震は、
売主、買主のいずれの責任ではありません。

よって、地震でマンションがなくなってしまえば、
買主は代金の支払いを拒むことができ、
売主、買主共に契約を解除するとこができます。

これでひとまず買主としては、なくなった
マンションを買わなくてすみますね。

ただし、ポイントは「滅失」となっていることです。
滅失(めっしつ)とは、建物がなくなることです。

地震で建物自体がなくなるでしょうか？

◆ 建物が壊れたら売主はどうしたらいいの？

２　本物件の引渡し前に、前項の事由によって
本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復
して買主に引渡すものとする。この場合、売主の
誠実な修復行為によって引渡しが標記の期日(Ｃ)
を超えても、買主は、売主に対し、その引渡し
延期について異議を述べることはできない。

ここで出てきた言葉が「毀損(きそん)」です。
毀損とは、物を壊す、壊れることです。

ここでは、地震でマンションが壊れた場合、
売主は修復して買主に引き渡さなければなりません。

ただ、「修復に時間が掛かって、引き渡し日が伸びても
買主は文句を言いません」となっています。

「壊れたら元通りにして引き渡す」ということですが、
マンションが傾いたり、壁にヒビが入ったりした場合、
果たして、元通りになるのでしょうか？

◆ マンションだと売主一人では修復は無理！

３　売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は
過大な費用を要するときは、この契約を解除する
ことができるものとし、買主は、本物件の毀損により
契約の目的が達せられないときは、この契約を解除
することができる。

マンション全体が壊れてしまえば、
一部屋を所有する売主個人では元通りには
できません。また、元に戻すのにも莫大な
費用が掛かります。

そんな時は、売主からも契約を解除できます。

次に、買主も元通りにならないのなら、
契約の目的が達せられないとして、
契約を解除ができる、となっています。

これで、売主も買主も安心です。

では、契約が解除されたら、
買主が契約時に支払った手付金は
どうなるのでしょうか？

◆ 買主の支払ったお金はどうなるの？

４　第１項又は前項によってこの契約が解除された
場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく
買主に返還しなければならない。

マンションが地震で壊れて契約が解除になれば、
売主は、受け取っていたお金を買主に返金しなければ
なりません。

買主はお金が戻ってきますが、
支払った日からの利息は請求できません。

いかがでしたか？

このような条文を設けることで、
売主は引き渡す義務と、買主はお金を支払う義務を
負わなくてすみます。

今回ご紹介しました弊社で使用している条文は、
大阪府宅地建物取引業協会の標準契約書ですが、
各社が使用している条文は必ずしも同じでは
ありません。

不安な方は、契約書を事前に受け取り、確認
しましょう。見ても分かりづらい場合は、
遠慮なく私の方までお知らせください。

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