◆ なぜ修繕積立金は途中で値上げされるのか？

～ 安過ぎても良くない修繕積立金 ～

あなたはマンション購入を検討する際に、
どのようなポイントをチェックしていますか？

まず、販売価格や住宅ローンの支払例は
気になるところですね。

2,000万円を35年ローンで組んだ時、
いったいどれだけの支払い額になるのか、
まずはチェックしますよね。

次に、住宅ローンの支払い以外に、どのような
費用が毎月加算されるのかもチェックポイントに
なると思います。

マンションは、管理費と修繕積立金が掛かります。

一戸建の場合だと、修繕費などの出費は、
個々で必要に応じて支払わなければなりません。

出費の捻出は毎月少しずつ積み立てた貯金を使うか、
かかった時に預貯金から取り崩すか、
またはローンを組んで支払うなどが考えられます。

マンションだと、その都度、修繕費を徴収して
いたのでは、まとまった金額の場合、払えない
方も出てくるでしょう。

そこで、数年後にかかる予定の修繕費を
今から分割して、貯蓄していくのです。

では、その修繕積立金は一定額でなく、
途中でなぜ値上がりするのでしょうか？

◆ 修繕積立金の平均は？

リクルートさんの情報誌「suumo(スーモ)」を確認
してみますと、大阪東部エリアの新築分譲マンション
だと、1番安い修繕積立金が2,600円で、1番高い
修繕積立金だと、6,780円と掲載されていました。

次に、「マンション管理新聞」の記事によると
大阪府で2009年1～3月に流通したマンション
(※1,906件)を対象に、管理費や修繕積立金の
調査結果が掲載されています。
(※実際に中古マンションが売買された数)

まず、大阪市内と市外全体の管理費の平均額は
9,304円、修繕積立金の平均額は7,847円と
なっています。

また、大阪市外の修繕積立金の平均は8,262円と
市内より高いことが分かります。

続いて築年数別に見てみますと、修繕積立金額が
最も高いのは、築30年～40年未満で9,418円、
最も安いのは、築5年未満の4,951円でした。

明らかに、古いマンションと新しいマンションとでは
差がありますね。

◆ 修繕積立金額が安すぎると・・・

では、安いままだったらどうなのでしょうか？

例えば、
修繕積立金額2,600円のマンション（100戸）と、
修繕積立金額8,262円のマンション（100戸）が、
10年経つと、

積立金額は、
2,600円×100戸×12カ月×10年=3,120万円 と、
8,262円×100戸×12カ月×10年=9,914万円 に
なります。

その差額、なんと6,794万円となり、
100戸なので、1戸当たり67万9千円の差になります。

10年後にいきなり「67万9千円を支払ってください」
と言われても、大金ですよね。

マンションは、建物を維持するための
【大規模修繕計画】が、およそ
12～14年ごとに行われています。

規模の大きいマンションだと、
修繕費が数億円もかかるそうです。

そこで、安い修繕積立金額のままだと、
大規模修繕時に足りなくなる可能性があるため、
途中から徐々に値上げをし、調整するのです。

◆ なぜ新築は修繕積立金が安いのか？

では、なぜ足りなくなることが分かっているのに
新築時は安い設定にしているのでしょうか？

理由は、『安いほうが売りやすい』からです。

購入希望者にとって、住宅ローンと管理費・修繕
積立金の合わせた総額は大きな判断材料です。

そこで、分譲会社は購入を検討してもらえるよう、
少しでも安く抑えた総額を作るために設定します。

また、新築当初はいきなり大きな工事が発生する
可能性が低いため、安くできるのです。

将来足らなくなる理由の１つに、
修繕工事費がそもそも高い可能性があります。

一般的に、分譲会社の子会社が
マンション管理を請け負うことが多いのですね。

そうすると、必然的に修繕工事の見積もりも
関連会社が行います。

競合他社がないので、かなり高い見積もりでも
通ってしまうことがあります。

実際に相見積もりを取ったら、工事費が3分の1に
なったケースもあったそうです。そんなことで、
積立金が足らなくなるのは、酷い話しですね。

東大阪市や八尾市は大阪市外の修繕積立金
平均8,262円を１つの目安にしていただき、
あまりにも低いようでしたら、将来値上がり
することを想定しておきましょう。

特に、大規模修繕前のマンションは要チェックです。

◆あわせて読みたい◆
⇒ 中古マンションの管理費平均は？

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